《购房全款未过户，房子到底归谁？法律解析告诉你真相！》

购房全款未过户，房子到底归谁？

在购房过程中，许多人认为只要付了全款，房子就理所当然是自己的。然而，法律上的规定却并非如此简单。近日，最高人民法院发布了一起典型案例，明确了购房人全额付款但未办理过户登记的，不享有房屋所有权，只能向开发商主张合同请求权。这一判决引发了广泛关注和讨论。本文将通过具体案例，深入解析相关法律知识，帮助大家更好地理解和应对类似情况。

案例回顾：购房全款未过户，房子被查封

案情简介

某购房者（以下简称“买方”）与某开发商（以下简称“卖方”）签订了《商品房买卖合同》，购买了位于某市的商业房产，并全额支付了购房款。然而，由于种种原因，双方未能及时办理房屋过户登记手续。在此期间，卖方因与其他公司的合同纠纷，被法院查封了该房产。买方得知后，向法院提出执行异议，要求解除查封并确认其对房产的所有权。

法院判决

法院经审理认为，虽然买方已全额支付购房款，但由于未办理房屋过户登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，买方尚未取得房屋所有权。因此，法院未支持买方确认所有权的诉讼请求，仅支持其要求卖方履行合同义务的请求。

法律知识点解析

1. 房屋所有权的取得条件

根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这意味着，房屋所有权的取得不仅需要签订有效的买卖合同，还需要完成房屋过户登记手续。仅有付款行为，不足以证明买方已取得房屋所有权。

2. 合同请求权与物权请求权的区别

· 合同请求权：基于合同关系，买方有权要求卖方履行合同义务，如交付房屋、办理过户手续等。

· 物权请求权：基于物权关系，买方有权要求确认其对房屋的所有权，并排除他人的干涉。

在本案中，买方虽然支付了全款，但由于未办理过户登记，仅享有合同请求权，而不享有物权请求权。因此，法院未支持其确认所有权的诉讼请求。

3. 执行异议与执行异议之诉

· 执行异议：在执行过程中，案外人对执行标的提出异议，认为执行行为侵害其合法权益，可以提出执行异议。

· 执行异议之诉：如果执行异议被驳回，案外人可以向法院提起执行异议之诉，请求排除对执行标的的执行。

在本案中，买方提出了执行异议，但被法院驳回，随后提起了执行异议之诉。法院经审理认为，买方未办理过户登记，不享有房屋所有权，因此驳回了其诉讼请求。

相关法律规定

《中华人民共和国物权法》第九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条

人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条

案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

案例启示

1. 办理过户登记手续的重要性

购房人在支付全款后，应及时办理房屋过户登记手续，以确保取得房屋所有权。未办理过户登记的，即使支付了全款，也不享有房屋所有权，仅享有合同请求权。

2. 合同条款的明确约定

购房人在签订合同时，应明确约定办理过户登记的时间和责任方，确保合同条款的合法性和可操作性。如卖方未按约定办理过户登记，购房人可以依据合同约定追究其违约责任。

3. 及时采取法律措施

如遇类似情况，购房人应及时向法院提出执行异议或提起执行异议之诉，以维护自身合法权益。但需注意，法院在审理此类案件时，会严格审查相关事实和证据，购房人应提供充分证据证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。

结论

购房全款未过户，房子到底归谁？通过上述案例和法律知识点的解析，我们可以得出结论：购房人全额付款但未办理过户登记的，不享有房屋所有权，只能向开发商主张合同请求权。因此，购房人在购房过程中，应高度重视办理过户登记手续，确保自身合法权益不受侵害。

希望本文能为大家在购房过程中提供一些有益的参考和帮助。如有更多疑问，欢迎关注我们的公众号，我们将持续为您提供专业的法律资讯和服务。