租房可能引来的官司-注意出租合同中的违约条款、提前解除条款和是否构成表现代理

 随着城市化的推进，越来越多的人涌向城市，在暂时难以拥有一套属于自己的住房情况下，很多人选择了租房。在教育资源丰富、高新技术企业发达、商业贸易繁荣的北京市海淀区，租房现象更是普遍。由此引发的住宅性房屋租赁合同纠纷也不断增多。

  2007年，北京市海淀区人民法院共审理此类案件263件，2008年审理338件，同比增长24.8%，2009年审理673件，同比增长99.1%。

  房屋没租成 违约金难免

  2009年，何女士的儿子以优异的成绩考入北京市101中学，为了给儿子创造便利的学习条件，何女士决定租学校附近的一套两居室。2009年8月22日，何女士与出租人张先生就颐和园路口东某小区的一套两居室签订租赁合同，约定张先生将上述房屋租给何女士，租期一年，自2009年9月1日至2010年8月31日止，若何女士中途退租，应以押金2800元为违约金。合同签订后，张先生对房屋进行了整理，但何女士因怀疑张先生的房屋漏水，于8月28日晚通过电话告知张先生其不再租用合同约定的房屋。因此，张先生起诉到法院要求何女士按照合同约定支付违约金2800元。

  庭审过程中，何女士辩称，自己对房屋并没有使用，当初只是草签合同，待房屋卫生间做好防水措施后合同才生效，同时提交了双方的电话录音，但未提供房屋漏水的相应证据。

  法院经审理认为，双方合同合法有效，何女士无正当理由拒不履行合同，应负违约责任，故判决何女士向张先生支付违约金2800元。

  审理此案的法官认为，何女士与张先生签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合同合法有效，双方应自觉履行合同义务。合同签订后，何女士仅以主观上怀疑房屋漏水为由拒绝履行合同构成违约，应依法承担违约责任。若何女士在验收入住房屋时，有证据证明房屋漏水，无法正常居住，则可以合同目的不能解除合同，并要求张先生赔偿损失。

  法官提醒，承租人在签订房屋租赁合同前，要全面了解出租人的身份、资格、房屋权属、出租权限、房屋质量、屋内设施及房屋周边环境，再做出理性的判断，避免发生纠纷，造成不必要的损失。

  签订补充协议 被迫提前腾房

  2008年9月，刚刚领到结婚证的苏某，在海淀区倒座庙找了一处比较合适的房子。苏某和二房东刘先生签订了《房屋租赁合同》。合同约定租期自2008年6月21日至2009年6月20日，并且双方在格式合同后以手写方式增加了补充内容，即如果因为使用权人、房主的原因导致的合同无法继续履行，双方结清费用，互不承担责任。在租赁期内，刘先生以其与第三人签订的涉及该房间的承租合同于2009年5月28日到期为由，通知苏某搬离承租的房间。

  苏某认为刘先生在明知其承租的房屋于2009年5月28日到期的情况下，仍与其签订于2009年6月20日到期的合同已构成违约，于是将刘先生诉至法院要求支付违约金。而刘先生辩称，补充协议已经明确约定，因房主的原因导致合同无法继续履行时，他有权要求苏某提前搬出房屋。

  法院经审理认为，根据补充协议，刘先生因其承租合同到期而无法继续履行其与苏某的租赁合同，应解除合同，结清费用。

  法官认为，房屋租赁合同使用格式合同时，格式合同中含有免除出租人责任、加重承租人责任或排除承租人主要权利的条款，属于无效的条款。而格式合同中的补充条款系双方当事人平等协商的结果，只要不违反社会公共利益、法律、法规的强制性规定，均为有效。因此，承租人在签订房屋租赁合同时，对于出租人提供的格式合同，应仔细阅读合同条款的主要内容，如标的、租金、期限、违约责任等。如需在格式条款外补充附加条款，应慎重判断其内容是否合理、公正，以维护自己的合法权利。

  租金按期交纳 却遭重复追索

  刚刚大学毕业的小李来到北京工作，并与某中介公司就位于万泉庄的一间一居室签订了为期一年的租赁合同，约定付款方式为押一付三。小李到中介公司交纳了一季度房租和一个月租金作为押金共计6000元，公司业务员小马给小李开具了盖有公司公章的收据，随后，小李搬进房屋开始专心打拼事业。3个月后，小马亲自上门收取了第二季度房租4500元，并手写了一张收款收据，但未加盖公司公章。正当小李感叹中介公司服务周到时，却被中介公司告上了法庭，要求支付二季度租金。小李表示已经交给公司的业务员小马，但中介公司却说小马那时已经离开公司，公司并未收到小李的房租。

  法院经审理认为，合同当事人应该按照诚实信用原则依法履行合同，依据合同相对性原则，承租人应按期向出租人交纳房租。本案中，小李并无证据证明有理由相信小马系中介公司员工，小马的行为不构成表见代理。故判令小李向中介公司支付房租4500元。

  法官提醒大家，承租人在向中介公司承租房屋时，为其办理业务手续的可能是中介公司的业务员，但其交易对象却是中介公司，本案中，小李因未核实小马的身份，亦未索要合法的交费收据，结果无辜地支付两份房租。而小李与小马之间的纠纷只能通过另案解决。因此，承租人在通过中介公司租赁房屋时的过程中，需保持高度的警惕性，提高辨别能力，在与中介公司业务员签订合同或进行资金交易时，应该严格审核其身份，以免上当受骗。