以更名方式进行二手房买卖来刻意逃税商品房转让合同无效

 [案情]

  2006年12月18日，杨某与某房产公司签订商品房买卖合同一份，购买该公司开发的一幢预售的商品房（别墅），总价值200余万元，并在之后付清了全部购房款，但是杨某一直未与该房产公司办理房屋交接手续，也未向房地产管理部门申请登记房屋的权属证明。2009年6月，全国范围内房价普遍上涨，杨某为获取炒房所得的高额利益，与余某达成一份有关上述别墅的转让合同，约定由余某以240万元价格购买并且一切税费由余某承担，双方签订的转让合同中特别约定履行的方式为通过房地产公司进行“更名”，即在房地产公司同意的情况下，由杨某先与该公司解除原预售商品房合同，撤销原销售备案登记，再由余某以杨某当初购置的原价与该房地产公司重新签订商品房买卖合同，以达到房产转让的目的。但之后，双方对于约定的更名、付款等事项的具体操作发生争议，杨某提出解除合同，致使该房屋转让最终没有成功。

  2009年8月，余某向法院起诉，要求杨某履行合同交付房屋并承担违约责任。审理过程中，杨某提起反诉，认为双方间转让合同没有履行的原因在于余某没有亲自到房地产公司办理更名手续，也未按期付款，符合合同约定的解除合同条件，诉请法院确认合同已经解除并要求对方承担违约责任并赔偿损失的预期利益。法院判决该商品房转让合同无效，并驳回了双方当事人的本诉和反诉请求。

  ［评析］

  根据城市房地产管理法第三十八条的相关规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；同时第三十五条规定：国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。本案中，杨某在2006年与公司签订的是预售商品房合同，但其并未依法登记取得所购房屋的所有权证等相关权属证书，在这种情况下，杨某与余某于2009年6月22日签订的有关涉案房屋的转让合同已违反法律的强制性规定。

  从合同内容看，双方签订的商品房屋转让合同实质是进行“二手房”的买卖，而“二手房”买卖的正常转让程序应当先由杨某合法取得相关房屋的权属证明并依法缴税；正是因为杨某未取得房屋所有权证，故而双方在商品房屋转让合同中约定以“更名”的方式进行操作。双方如此约定履行方式的目的在于有意逃税（包括正常转让中杨某先办理产权登记应缴的税款和低成交价的少交税款）。因此，本案实质上系利用房产转让合同这一合法形式，以掩盖逃税的非法目的，损害国家利益，显然不受法律保护。综上，法院判决该商品房转让合同无效。